2022年5月，冯雷承租了申鸿硕在东莞自建的一处房屋，用于对外出租及经营。双方签订的租赁合同约定租期十年，保证金20万元，前三年月租金4.35万元，后续调整为4.78万元。合同履行初期，冯雷依约支付保证金并对房屋进行初步装修，但因房屋主体发霉影响正常使用，其实际经营收入远低于预期。

　　为维持经营，冯雷于2022年8月通过微信与申鸿硕沟通租金事宜，提出“我收多少租金，就交多少给你”的方案。申鸿硕虽未直接回复，但随后近一年半内，冯雷每月支付不等额款项后，他均会简单回复“暂收到xx元租金”，未提出任何异议。

　　2024年3月、4月，申鸿硕收款后回应方式突变，特意注明“合同约定每月4.35万，已付金额xx元，欠付金额xx元”，冯雷意识到对方对租金支付方式产生不满。因无力承担原租金，双方协商后确定自2024年5月起，冯雷按每月2.175万元（原租金一半）支付，申鸿硕收款后均回复“暂收当月租金2.175万”，双方形成新的履约默契。

　　然而2024年12月，申鸿硕突然推翻此前约定，将冯雷诉至法院，要求其按原合同标准补足2022年8月以来的全部欠付费用、返还房屋并移交相关租户资料。经审理，法院认定案涉房屋未办理报建手续，租赁合同无效，判令冯雷返还房屋、申鸿硕返还保证金及装修补偿共计33.4万余元，但仍按原合同月租金4.35万元计算占有使用费，判决冯雷支付欠付费用77万余元，并按该标准继续支付至房屋返还之日。

　　冯雷对一审判决不服，向北京冠领（广州）律师事务所求助，律所指派温千秀律师担任其诉讼代理人。冠领律师接案后，以“申鸿硕的异议表述模式”为核心切入点，细致研判租金变更事宜：申鸿硕2024年3月、4月的异议回应，与此前近一年半无异议收款的行为形成鲜明对比。结合2022年8月冯雷通过微信提出的租金方案以及申鸿硕长期默认接受的事实，律师认为双方已就2022年8月至2024年4月期间的租金达成第一次变更合意。

　　对于2024年5月之后的第二次租金变更，尽管冯雷未能提供书面证据，但律师指出，冯雷按每月2.175万元持续支付，而申鸿硕每次均以“暂收当月租金2.175万”确认收款，且未再提出任何异议。参照其此前一贯的异议习惯，这一行为足以表明双方已形成第二次租金变更合意。

　　基于上述推导，律师得出结论：2024年12月之前，冯雷已按双方两次变更后的租金标准全面履行支付义务，不存在任何欠付的占有使用费；2024年12月起至房屋实际返还之日止，才需继续按月租金50%的标准支付占用使用费。

　　与此同时，为进一步固定案件事实、明确过错程度，冠领律师协助冯雷依法向住建部门、规划部门及中央巡视组反映了案涉房屋的违建情况。准备充分后，冠领律师代理冯雷提起上诉。

　　庭审中，申鸿硕方坚持认为租金变更未签订书面协议，不应被认可，并主张应按原合同标准计算占有使用费。面对对方抗辩，冠领律师逐一呈现履约证据，系统阐述租金变更的形成过程，强调租金变更并非必须以书面形式确认，双方长期履约行为及申鸿硕的收款回应，已构成默示认可。

　　2025年10月，二审法院采纳了冠领律师的意见，作出终审判决：维持一审关于合同无效、房屋返还、保证金及装修补偿的判项；撤销一审占有使用费的错误认定，改判2024年12月后按原租金标准的50%计算占有使用费。

　　据此，冯雷无需支付77万余元欠付费用，还可收回33.4万余元，房屋返还前每月可减少2万余元占有使用费支出。案件结束后，冯雷向冠领律师送来锦旗致谢。

　　本案启示，当出现租金调整等履约变更事项且未签订书面补充协议时，当事人应留存好沟通记录、付款凭证、收款确认等材料，此类证据可在争议发生时证明双方真实意思表示。面对经营压力或履约困难，主动沟通、明确表达并妥善保存协商过程，是保护自身权益的关键步骤。必要时尽早咨询专业律师，有助于在复杂局面中理清法律关系，选择合适的应对策略，避免损失扩大。（除冠领律师外，本文人物均为化名）

　　撰稿人：姚晓婷

　　审核主编：董振杰

　　文章类型：原创B