2025年的盛夏，江西萍乡的蝉鸣格外聒噪。陈瑾瑜站在自家阳台上，望着楼下刚修剪整齐的绿化带，心里却堵得慌。6年前，她和丈夫王永年与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，以64万元的总价买下了这套房子。夫妻俩掏空了半辈子的积蓄付了首付，还背上了房贷，为的就是能在这座城市有个安稳的家。

可房子已经住了3年多，不动产权证还没拿到手。陈瑾瑜多次催问开发商，对方要么搬出“测绘没完成”“面积没核准”等理由，要么甩锅“相关部门不配合”。更让她心里不踏实的是，开发商连全款购房发票都不肯开具。

“不能再这么等下去了！”陈瑾瑜对丈夫说。于是，她拿着《商品房买卖合同（预售）》走进了北京冠领律师事务所。负责接待她的，是律所指派代理本案的付桃桃律师。

律师一边倾听陈瑾瑜讲述案件经过，一边翻阅手头的房屋买卖合同。明确陈瑾瑜的核心诉求后，律师分析指出：

首先，案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，依据《民法典》第509条规定，双方均应全面履行合同约定的义务。陈瑾瑜夫妇已经依约付清了购房款，开发商自然应当履行交付房屋、协助办理不动产权登记的义务。

其次，合同第13条约定的“面积差异多退少补”仅为面积结算条款，并非办理不动产权证的前置条件。

再者，开发商提及的“测绘图纸矛盾”“土地抵押未解”等问题，属于其自身应当承担的开发经营风险，根据合同相对性原则，不能以此对抗已经付清全款的购房人。

最后，虽然合同中没有明确约定开发商具有开票义务，但在陈瑾瑜夫妇已经全额支付购房款的情况下，开发商应当履行为购房人开具购房款发票的附随义务。

紧接着，律师指导陈瑾瑜收集了物业费缴纳记录等证据，并依据最早缴纳物业费的时间，主张实际交房日为2022年3月1日。随后，律师代理陈瑾瑜向法院提起了商品房预售合同纠纷诉讼。

一审庭审中，开发商以“相关部门不作为”“前置条件未成就”等理由进行抗辩。律师在法院认可“实际交房日为2022年3月1日”的基础上，强调根据合同约定，开发商应当自交房之日起500日内，协助陈瑾瑜夫妇获得不动产权证，即最晚于2023年7月14日前完成。但截至开庭当日，案涉房屋仍未办理不动产首次登记，可见开发商已构成严重违约。

经审理，一审法院采纳了冠领律师的代理意见，判决开发商限期协助陈瑾瑜夫妇办理案涉房屋的不动产权登记手续，并开具购房款发票。

开发商不服，上诉至江西省萍乡市中级人民法院，冠领律师继续代理陈瑾瑜应诉。针对开发商提出的“唯一救济途径是解除合同”“办证存在前置条件”“仅依据物业费收据推定交房时间不合理”等上诉理由，律师逐一进行了驳斥。

二审期间，为查明案涉房屋登记相关事宜，法院依法向相关部门发送了《协助调查函》，并根据《复函》补充查明：案涉房屋所在楼栋已于2026年6月25日办理了首次登记，具备转移登记条件。这一事实彻底击破了开发商“客观不能”的抗辩。2026年7月，二审法院判决驳回了开发商的上诉，维持原判。

从对合同条款的字斟句酌，到凭借物业费缴纳记录精准锁定交房日期，冠领律师以法律为标尺，以证据为利刃，逐一击破了开发商的层层推诿，让委托人被拖延多年的不动产权证办理迎来了突破性进展。（除冠领律师外，本文人物均为化名）

撰稿人：许少清

审稿人：段光平